東方不敗

　　跟着《北京市物业管理措施》“36+1”(36项细则和示范文本文件)出台，小区管理有了很多新方法。例如，今后开发商不进行物业费评估不准售房。同时，根据《北京市物业管理办法》规定，众多小区开始按期“晒”物业账本。  然而，很多小区业主在物业账本的一串串数字前犯了难：物业费究竟是如何算出来的？哪些是应该“花在刀刃上的钱”，哪些费用不尽公道，如何了解

　　和监视物业费的使用情形？

　　北京市品阁小区原业委会主任邵里庭根据自己多年的企业管理和小区管理教训，在研究了数百万字的物业管理材料后，编写出了一套《物业费测算手册》，开始免费培训全北京市的业主和物业服务企业。记者在调查中发现，如果物业账本精打细算，不仅物业费可以节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。

　　物业成本到底多高

　　保安刮胡子、理发的钱

　　都应该算进去

　　在业主物业工作室里，今年70多岁的邵里庭眼前摆放着一套《物业费测算手册》――这可是他破费5年血汗的“研讨结果”。

　　“不管业主，仍是物业服务公司，算不清账目标都能够到我这里免费培训。”邵里庭笑着说lv蜜語包包。

　　算清物业费到底难不难？“小学程度就行，不需要什么精深的常识。”邵里庭列出了一个框架图――物业费的形成很简略：物业服务本钱+利润(酬金)+税金。

　　“物业服务成本中，重要包括保洁、保安等9项开销。”为让记者听得更清楚，他以“保安”这一工种来举例：

　　“例如秩序保护人员，就是咱们通常说的保安，是小区人力资源耗费最多的一项。个别包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢？首先需要肯定天天几个班、每班几个人、每人的基础工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费――这些都可以通过定额的方法断定。”

　　是否每个不同的小区都是一样的？

　　“并非如斯，但计算办法雷同。”邵里庭说，不同的小区之间因是否关闭式管理、管理级别不同而略有差别。

　　“以一个建造面积10万平方米的小区为例，有两个小区出入口。每个出进口需要两名保安，履行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。”

　　这样，就可以计算出来小区每1万平方米毕竟需要多少保安职员，或者每一个保安人员应当负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包含楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。

　　而在算清相干费用后，业主就晓得名目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业费测算手册》列举的一组数字显示：根据上述假设前提，小区保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只要要1800元。

　　“实在这些测算方式在北京市物业费评估文件中都有明白划定，只不外很多业主并不懂得，甚至很多物业服务企业也并不清楚。”邵里庭说。

　　只用一块电表引来糊涂账

　　业主说物业黑心贪电费，双方都不信服

　　算不清物业费，“成果很重大”。

　　记者发现，北京近期一些小区持续涌现物业公司“不辞而别”的怪景象。究竟旁边发生了什么？

　　根据记者考察，多少家物业服务企业给出了类似的说法，干不下去的起因往往一是业主欠缴物业费，二是去向不明的能源费，而两者的比例为三七开。

　　“据我们自己的统计，一个月实际只用了三四万，却丢了七八万的电费。这是最要害的。2009年全年才交了50多万元电费，到2010年竟然要交120多万元，可一年收到的物业费才200多万，整个下来根本入不敷出。”发布撤退远洋德邑小区的华安物业公司经理王先生向记者抱怨。

　　高额电价为何会吓跑物业公司？“大头在电费上，根本找不到是谁偷的电。”王先生表现，公司查了很多原因，论断是确定有人偷电。“偷电技巧太高了，防不胜防。”

　　远洋德邑的例子阐明了什么？业主和物业究竟是否算清账目，查清其中的关键？

　　“小区用电包括许多方面：电梯、照明、浇灌、锅炉等等，不同的电，价钱不同。民用电0.488元，照明电0.62元，贸易电1.08元，但多数物业采取包干制，全部能耗最后是个同一数字，究竟电耗在哪里，并不清晰。”邵里庭剖析说。

　　邵里庭以海淀区首家自主管理的小区――品阁小区作为对比。

　　小区原先只有一块总电表，业主自管之后根据不同的用电项目又装置了11块电表。本来1块电表，基本算不出来电究竟是怎么消费的，装了11块电表后，什么地方超标，什么地方是用电大户，什么地方能节省，高深莫测。”他说，小区从本来的每月1万元电费，降到了后来7000元电费，节省了30%。

　　“现实情况是lv2012女王新款目錄，多数社区只有一笔看似清楚实则糊涂的总账。糟蹋的地方不知道在哪里挥霍的，能勤俭的也节俭不了。”邵里庭强调，这是问题的根本所在。

　　记者在采访中也发明，不少新建小区长期应用临电，统一依照一种能源电价格计算，成果业主算不清，物业也算不清，双方口舌一直。“说物业公司黑了心，贪了电费，双方都很不折服。”

　　他通过多年物业管理经验发现，一方面，业主不理解如何对小区进行翻新管理、迷信管理；另一方面，物业服务公司对于业主的抱怨，自己也不知道从哪里着手解决。“算清账目，利用计量管理，不仅能解决业主与物业的矛盾，还能开源节流，但这一条件是实施酬金制。”据他先容，目前北京部门小区开始与节能公司配合，作为业主一方，是“零投入”，而对于小区来说，能耗可减少15%。

　　依据业主物业工作室初步测算，北京3000余个住宅小区假如均实行计量管理，不仅物业费可能节俭10%-15%lv官方網，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。

　　物业喊涨业主喊降

　　按实在产生的物业费缴，

　　才是解决问题的思路

　　对业主与物业之间的长期抵触，邵里庭深有感想。“良多业主认为物业服务公司就是看个门、扫扫地、收费，不明白还有那么多须要花钱的处所。所以常常呈现物业公司认为不交物业费耍赖皮，业主却感到本人为什么要花那么多钱。”

　　物业公司埋怨最多的是：什么都涨价了lv2012官方kason新款目錄，为什么物业费不涨？业主的回应是：服务还达不到标准，凭什么涨物业费？应该降价！一个要涨，一个要降，物业公司与业主之间缺乏符合点的“交加”，怎么解决？

　　“酬金制。”邵里庭给出自己的倡议：公然透明把所有费用lv新款3折賣，计算标准一致，最后算出真实的物业费，按如实际发生去支付，谁也不吃亏、谁也不占廉价。终极双方看似不可协调的矛盾才有望妥当解决。

　　他的逻辑是：交物业费问题是小区事实中最大的矛盾。“但首先是把账算清楚，明明确白公示，业主知道把每一笔钱花在哪里，缴费自发性才会进步。”

　　在率先实施业主自管的品阁小区，每一位业主都可以查阅自己小区每个月的账目明细。物业费的收缴率从原先的三成回升到九成，还有一成与开发商直接相关。

　　“酬金制是对物业服务以报酬的情势支付所购置的服务。酬金制不仅要比拟准确的盘算各种用度，更主要的是提出小区业主需要什么样的尺度。――根据不等同级的服务标准，业主缴纳不同的物业费。”邵里庭以为，这将是北京所有小区将来物业收费的主流形式。

　　算清了物业费，能不能享受到相应等级的服务标准？记者了解到，目前北京市已下发了一系列的第三方服务品质评估监理的文件。“用专业的人帮业主办专业的事”，目前局部小区如建外SOHO西区已经开端实际，根本上取得业主、物业、评估者三方的认可并开始发生效益。

　　“这是破解社区矛盾的一把钥匙。”邵里庭说。“社区的协调、可连续发展的破题之法正在于此。而解决了业主与物业的矛盾，在很大水平上就解决了小区的维稳问题。”J145

　　名词说明

　　物业服务成本

　　1、管理服务人员的工资、社会保险跟按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施装备的日常运行、维护费用；

　　3、物业治理区域干净卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业服务企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及大众义务保险费用；  9、经业主批准的其余费用。